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前4月青岛房企掀起“抢地”潮 谁的计谋最深?

2019-05-20     来源:楼盘网     浏览:1658

2018年下半年楼市行情下行,土地流拍的新闻不时见诸媒体。但不到半年,土地市场又回暖了,不仅热,有些房企进入了“抢地”模式。房企纷纷不惧负债豪爽拿地的节奏,甚至让世茂房地产总裁许世坛直呼“看不懂”之后,也加大了收并购的力度。声称不在公开市场拿地的融创,其公司也冲在土地市场的最前方,让同行惊奇之间跟进。

在这场“抢地”大战中,二线城市逐渐成为土地市场的主战场。拿青岛来看,第一季度全市成交73宗土地,其中融创取得西海岸新区4幅地块,为第一季度企业拿地面积榜首。到了4月,其他公司纷纷跟进,天一仁和成了4月成交土地面积的排名第一。

开发商在这些城市激进拿地,更大因素当然是看好这些城市的远景发展以及短期内的房价支撑。在这场“抢地”大战里,谁的计谋最深? 

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前4月房企掀起“抢地”潮

近期,地市虽然没有迎来成交量的大幅井喷,但就房企参与土拍热情来看,的确比2018年四季度有所改观,高溢价地块成交数量增加之势十分明显。各能级城市溢价率均有所上扬,尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升,土地市场呈现出欣欣向荣之势。

武汉仅在4月23日一天,就出让了10宗土地,其中多宗地块还是溢价出让,共获228亿元;只过了两天,又出让3宗土地,总成交价达82.67亿元,一时间引发了全国关注和热议。5月8日当天据媒体不完全统计,全国就有约32宗地块成交,金额高达300亿元左右,包括天津、苏州、济南等10个城市,涉及碧桂园、金地等多家房企。 

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从龙头房企融创、碧桂园、万科到一些中小房企都加入了“抢地”之中。不仅如此,土地的溢价率还挺高。这种不惧负债豪爽拿地的节奏,甚至让世茂房地产总裁许世坛直呼“看不懂”之后,也加大了收并购的力度。声称不在公开市场拿地的融创,其公司也冲在土地市场的最前方,让同行惊奇之间跟进。

中原地产统计数据显示,4月份房企拿地积极性明显上涨,单月有18家企业拿地超过50亿元,刷新了最近一年多土地市场的月度纪录。其中融创中国、碧桂园、新城控股、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家房企拿地金额超过100亿元。2018年第三季度左右,是房企资金链最紧张的时候,现在信贷融资方面相比去年有所松动,房企在资金面上有了一定的流动性支撑。开发商手中有钱当然要积极拿地,去年拿地少,现在需要增加土地储备。 

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二线城市拿地最热

这是房企在青岛的拿地现状

4月,全国300城土地出让金总额3346亿元,环比增加17%,同比增加24%。其中,二线城市住宅用地交易活跃,土地出让金总额2231亿元。以此测算,二线城市卖地收入在全国300城卖地收入中,占比接近七成。

二线城市拿地火热并不难以理解,相比三四线城市,二线城市的基本面更好,所以房企也从三四线重新回归二线城市拿地。

再看青岛市场,2019年一季度山东青岛市产业用地出让数量达226宗,面积为9703.65亩,缴纳土地出让金达178.09亿元,产业用地拿地面积排行第一的行业便是房地产业。其中,融创占据了第一季度成交土地面积冠军和成交土地亚军的位置。如2月20日融创以5749.4942万元摘得黄岛区一宗国有地块,紧接着又以11.08亿竞得世纪大道以北,滨海大道以西2宗商住地。3月11日,融创又以8.61亿拿下黄岛区滨海大道西、世纪大道北两宗商住地。

4月融创在青岛拿地则有所收敛,并未进入成交土地面积和金额排名榜单。 

区域方面,今年以来青岛土地市场的真正回温是从辅城区和近郊区开始。第一季度西海岸新区供应和成交都领先其他区域。而到了4月,北部区域开始发力,即墨区成为供应最多,城阳区成为成交量最多的区域,地价也将随着逐步提升。


 

 

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从供应方面看,第一季度青岛土地的市场供应量也增长明显。2019年一季度,市场供应642万/㎡,同比增多14%。2019年一季度,青岛全市成交73宗土地,合计成交面积577万/㎡,同比增多16%。4月份土地供应量减少,成交量增加,优质地块遭遇更加激烈的争抢,也反映了目前房企“抢地”的状态。

拿地积极,谁的计谋最深?

同策咨询研究总监张宏伟分析称,现在是回归二线或强二线城市非常重要的一个窗口期,在地价较为合理、楼市频现“回暖”迹象的当前,抓住机会抢夺优质地块是当务之急。房企积极在这些城市布局,为未来业绩增长做铺垫,也为了防止在这些市场踏空。一旦踏空,今年下半年、明年,甚至后年,等到大部分二线城市复苏时,房企在这些城市没有土地,是一件可怕的事。

地产同行之间也在互摸信号。今年前4个月,融创以625.51亿元位居拿地过百亿房企排行榜首位,融创中国的市场嗅觉与动作,一直是同行们关注和学习的模范。4月3日,融创以13.79亿元的总价摘得无锡市惠山区一宗商住用地,溢价率22.03%。次日,融创再次以10.6亿元的价格拿下无锡利源汽车城西侧地块,溢价率79.39%,成交楼面地价12637元/平方米,成为新吴区新晋地王。这片地块经初步测算,未来该地块项目售价将突破2万元/平方米。4月8日、4月23日融创也接着拿下了5宗地块,成为土拍的大赢家。 

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融创目前的确是在降杠杆的过程中,孙宏斌也公开表示要谨慎拿地,但这不表明融创会放弃一些比较重要的土地。面对这一波“抢地潮”,深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,政策整体平稳,钱多了、便宜了,地也便宜,你不拿别人就拿。后面再“补仓”,可能就是高价地了。

有专家认为,国家的政策重心是保住几个大的都市圈、中心城市、省会城市的楼市在高位稳定、高位均衡,高举供应大旗,顺应高位需求。开发商看得很清楚,继续鏖战这些热点区域,赢得“排位赛”的最终胜利。即便,这些城市还会限房价,但土地成本低,利润就高一些,未来竞争会更激烈。

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